リバースモーゲージのリスク・問題点

自宅を担保に老後の資金を借りるリバースモーゲージには、いくつかリスクがあります。それらのリスクをよく理解してから、リバースモーゲージを利用してもらいたいです。

1)元本割れリスク

リバースモーゲージは、家(土地)を担保にしてお金を借ります。
リバースモーゲージの融資の限度額は、銀行によっても違いますが、その時の評価額の50%~70%程度となっています。

融資の方法は、最初に一括で借りる方法や、毎月や毎年年金のように借りる方法、また、カードローンのようにいつでも引き出して借りる方法があり、いずれも限度額まで借りることができます。

土地・家の評価額の見直しは、2~5年周期で見直しされます。そして、もし評価額が当初より低くなり、借り入れ金額が限度額を上回った時は、その差額を一括で返済する必要がでてくるのです。
例えば、4000万円の評価額の家で限度額が2000万円まで借りることができる場合、当初はその評価額だったものの、10年後には3000万円の評価に落ちてしまい、限度額が1500万円となってしまうのです。
そうなると、毎月・毎年もらっていた金額を下げることにもなりますし、もし一括で2000万円の融資をうけていた場合、その差額の500万円を銀行に一括で返済しなければならなくなります。

2)長生きリスク

年金型のリバースモーゲージを受けた場合、限度額まで借りてしまうと、それ以降は当然ですが年金(借金)を受け取ることはできません。そうすると、それ以降は公的年金だけで生活しなければならなくなります。

そして、一番の問題は、融資が受けられなくなっても、金利だけは死ぬまで払い続けなければいけないのです。

リバースモーゲージは住宅ローンとは違い、元本を返済することはありません。元本返済は契約者の死亡時に、契約した不動産の売却によって行われるからです。

そのため、もし契約者が長生きして、20年、30年とリバースモーゲージの金利の返済を続けていくと、かなりの額となりますよ。
上記の東京スター銀行の金利で計算すると、2000万円を借りた場合、毎月の金利は51750円となり、20年支払うと12,420,000円、30年間支払うと18,630,000円と、元本と殆ど変わらなくなってしまいます。

日本人の平均寿命は男性が79.94、女性が86.41歳と、もし60才でリバースモーゲージを契約した場合、20年30年と金利だけを支払い続けなければいけないというリスクがあるのです。

3)金利リスク

リバースモーゲージを取り扱う銀行の多くは短期プライムレート + 1%~1.5%の金利を採用しています。

短期プライムレートを基に金利が決められるということは、金利は変動するということなのです。現在超低金利ですので、今後この金利は上がることはあっても、これ以下になる可能性は低いのです。

現在は3%程度の金利ですが、今後4%、5%と金利が上がる可能性もあるのです。

元本は減らないのに、金利だけが上がり、毎月金利ばかりを支払い続けなければいけなくなるということを十分理解しておく必要があります。

4)契約者の死後の配偶者の住居の問題

多くの銀行のリバースモーゲージの商品は、契約者死亡後すぐに一括で元本を返済しなければいけません。リバースモーゲージですので、家を売却してその費用で返済をします。

しかし、同居人の配偶者がいた場合、契約者がなくなり住居を処分するということになると、その方の住むところが亡くなってしまいます。

女性の平均寿命のほうが長く、旦那さんが先になくなる可能性のほうがたかいのです。

銀行によっては、3年の猶予をもって返済とか、配偶者が一定の条件を満たせば契約を引き続きその家に住めることにはなってはいますが、すべてのリバースモーゲージ商品がそうではありませんので、その点もよく検討事項にいれてリバースモーゲージの銀行をきめるべきですね。

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