充実人生 落とし穴 – リバースモーゲージは大丈夫か?

東京スター銀行のリバースモーゲージ、「充実人生」は、2015年の時点で取扱件数が4000件を超え、おそらくどの銀行のリバースモーゲージ商品よりも多くの方に利用されていると考えらます。

それは多くのメリットがあるからみなさんに利用されている証でもありますが、リバースモーゲージの「充実人生」にはデメリットもあります。


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それでは落とし穴(デメリット)について考えてみましょう。

充実人生 落とし穴(デメリット)

1)担保である自宅の価値が下がった場合

リバースモーゲージは、自宅を担保にしてお金を借入れます。充実人生の場合、不動産の価値から判断して、東京スター銀行が融資限度額(最大限に借りられる金額)を決定します。(その他の多くの銀行の場合、不動産価格の50%~70%で限度額が設定されているところが多いです)

例えば、自宅の価値が4000万円程度あり、東京スター銀行さんが2000万円までお金を借りられますと設定し、自宅を担保に満額借入れしたとします。そしてもし、担保にした自宅の価値が大きく下落した場合、東京スター銀行さんが設定した融資限度額も引き下げられます。(融資限度額は1年に一度行われる)

そうなると、東京スター銀行さんとしては貸し出せる金額よりも、多額に貸出をしていることになるので、その分は返済してください、ということになります。

東京スター銀行の商品説明にはこのように書かれています。

  • ご融資極度額は年に1回見直しをさせていただきます。
  • ご融資極度額の見直しは当行所定の担保評価により行い、見直し後の評価額が前年度の評価額を下回る場合、ご融資極度額を担保評価額と同額まで縮減させていただくことがございます。
  • ご融資極度額の縮減により、お借り入れ残高が極度額を上回った場合には、超えた金額について1年以内に一括または分割でご返済いただきます。

最後の行の、「・・・1年いないに一括または分割でご返済いただきます。」とかなり厳しい返済条件が書かれていますね。

もし、すでに借入たお金をすべて使ってしまっていて蓄えも無く、返済できない、どうなってしまのでしょうか・・・
銀行としてはすぐに返済をして貰う必要があるので、まずは担保であった自宅は取り上げられて露頭に迷ってしまう可能性もあります。それでも返済金額が足りない場合は、家も失い、借金も背負う羽目になってしまいます。

2)金利がすごく上がった場合

現在は、史上最低の金利が続く、超低金利状態です。充実人生の金利も変動型なら3.057%で、カードなら4.257%(2015年9月現在の金利)と、低い金利です。
しかし、バブル期の1990年には短期プライムレートは8%台とかなりの金利でした。景気がそこまで回復するとは考えにくいですが、今後どうなるかはわかりません。

もし金利が8%というような数字になった場合、2000万円借り入れしていると、1ヶ月の金利は13万円以上にもなります。しかも、リバースモーゲージは元本を返済していませんので、それがずっと続くのです。

3)もしすごく長生きしてしまった場合

一括で借入した場合はあまり問題ではありませんが、リバースモーゲージで借りたお金を毎月の暮らしに当てていて、定期的にお金を借りていた場合、予定よりも長生きした場合、借入限度額に達してしまうこともあるでしょう。

4)家を持ち続けるということ

家を所有するとことは、当然ですが、毎年固定資産税の支払う必要があります。1)の地価が下がった場合と反対に、地価が上がった場合、この固定資産税も高くなってしまいます。

また、家は古くなると修理・修繕が必要となりますし、もし万が一地震や台風、大雨で家に被害を受けた場合、その修繕費は計り知れません。

 

以上のように、リバースモーゲージを利用するにはいくつかの落とし穴があり、それを十分に理解しておく必要があります。

しかし、東京スター銀行の「充実人生」は、それ以上に預金連動金利なども採用されていて、他の銀行のリバースモーゲージよりも多くのメリットがあります。

リバースモーゲージを検討されているのであれば、東京スター銀行の「充実人生」がやはりおすすめです。
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